Il contratto di locazione non registrato è nullo.
Pertanto il locatore può avere solo il diritto a un compenso per l’ingiustificato arricchimento del conduttore o al risarcimento del danno
La ha stabilito la Cassazione che si è pronunciata recentemente con la sentenza n. 25503 del 13 dicembre 2016, sugli effetti conseguenti all’omessa registrazione di un contratto di locazione di immobile ad uso non abitativo.
Secondo la Corte:
- il contratto di locazione non registrato è nullo ai sensi dell’art. 1 comma 346 della L. 30 dicembre 2004 n. 311;
- la prestazione compiuta in esecuzione di un contratto nullo costituisce un indebito oggettivo, regolato dall’art. 2033 c.c. e non dall’art. 1458 c.c.;
- l’eventuale irripetibilità della prestazione potrà attribuire al solvens, ricorrendone i presupposti, il diritto al risarcimento del danno, ex art. 2043 c.c., o al pagamento dell’ingiustificato arricchimento ex art. 2041 c.c.
Il caso esaminato concerneva un contratto di locazione di un immobile ad uso non abitativo, non registrato dalle parti.
In riferimento agli effetti che si producono a seguito della mancata registrazione di un contratto di locazione, si precisa quindi quanto segue :
- la norma fiscale contenuta all’art. 1 comma 346 della L. n. 311/2004 prevede che “i contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati”.
- sotto il profilo civilistico, si rileva che l’art. 1418 c.c. prevede, tra le cause di nullità del contratto, la contrarietà a norme imperative.
La Corte Costituzionale , con la sentenza 5 dicembre 2007 n. 420, ha affermato che la norma fiscale in questione ha, di fatto, elevato “la norma tributaria al rango di norma imperativa, la violazione della quale determina la nullità del negozio ai sensi dell’art. 1418 c.c.”. La Cassazione si allinea all’interpretazione della Consulta
La Cassazione ritiene che la lettera dell’art. 1 comma 346 della L. 311/2004 non lasci spazio ad alcun dubbio interpretativo e che, pertanto, un contratto di locazione non registrato sia giuridicamente nullo.
Pertanto, in ragione della nullità del contratto, il conduttore non è tenuto al pagamento dei canoni; piuttosto al locatore può spettare un compenso per l’ingiustificato arricchimento del conduttore nel periodo compreso tra la consegna e la restituzione dell’immobile, ex art. 2041 c.c. oppure un risarcimento del danno, ex art. 2043 c.c., ove ricorrano i presupposti.